¿Conoce todos los detalles del alquiler de local de negocio?
(Por Asesoría Hipólito, su Asesoría en Sevilla)
Si está planteándose el alquiler de local de negocio para montar su propia tienda o empresa, debe saber que el arrendamiento de este tipo de locales está regulado por la LAU, es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta ley plantea para los locales de negocio un uso diferente al que se da al arrendamiento de una vivienda. Pretende, de esta forma, preservar los derechos de los propietarios y de los inquilinos del local de negocio, que además sacan rendimiento de la actividad económica que realicen.
Aunque no hay una forma específica que indique cómo realizar estos contratos, hay que tener en cuenta determinados supuestos que deben recogerse. Es decir, no hay un modelo estándar de contrato de alquiler de local de negocio pero es necesario que aparezcan determinados datos identificativos y determinantes en cualquier contrato. En Asesoría Hipólito os hablamos hoy del alquiler de local de negocio y de todo lo que debe saber a la hora de firmar un contrato de estas características.
¿Cómo debe hacerse un contrato de alquiler de local de negocio?
El contrato de alquiler de local de negocio debe hacerse de forma escrita y debe contener como mínimo la identidad del propietario del local y la identidad del que pasará a ser inquilino del local. Asimismo, deberá incluir una descripción del local que va a arrendarse, la duración del contrato, la renta que tendrá y otras cláusulas consideradas convenientes por el arrendador y el arrendatario.
Si como arrendador o arrendatario desea incluir dichas cláusulas, es recomendable que la redacción del contrato de alquiler de local de negocio sea hecha por un abogado especializado en asesoramiento; en caso contrario, existen contratos-tipo que pueden servir para estos supuestos.
De igual forma, el contrato puede realizarse en escritura pública, que se celebra ante notario. En este caso, habría que inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.
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¿Qué duración debe tener el contrato?
El contrato de alquiler de un local de negocio debe tener una duración establecida por las partes de forma libre. Si una vez venza el contrato ninguna de las partes ha comunicado a la otra con un mes de antelación y por escrito el deseo de no renovarlo, se hará una prórroga anual hasta que alguna de las partes decida poner fin al mismo. Si en el contrato no se recoge fecha de duración, se entenderá que dicha duración es de un año.
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¿De qué cuantía debe ser la renta de alquiler?
La renta de alquiler de local de negocio tendrá una cuantía pactada entre arrendador y arrendatario. Salvo en casos en los que se acuerde lo contrario, dicha cuantía se abonará de forma mensual y por anticipado en los siete primeros días de cada mes.
El pago deberá realizarse en el lugar acordado y por el procedimiento elegido por ambas partes. En caso de no acordarse nada a este respecto, se realizará en efectivo y en el local arrendado. El arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de un mes de la renta al arrendatario.
De otro lado, el propietario deberá entregar un justificante o recibo de pago al inquilino, salvo que se haga un ingreso bancario y quede acreditado de otra forma.
La renta se actualizará de forma anual durante los cinco primeros años de duración del contrato. La cuantía aumentará o disminuirá atendiendo a la variación del Índice de Precios al Consumo, es decir, del IPC.
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¿Debo pagar fianza por este alquiler?
Sí, como arrendatario deberá pagar fianza por el alquiler de local de negocio. Salvo que ambas partes pacten lo contrario, el inquilino tendrá la obligación de entregar en metálico dos mensualidades como fianza. Dicha fianza será garantía de posibles desperfectos y daños que se causen en el local.
Asimismo, el importe se devolverá de forma íntegra a la finalización del contrato, siempre y cuando el local se encuentre en perfecto estado. De igual forma, la fianza no puede destinarse a pagar mensualidades de renta.
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¿Puedo ceder o subarrendar el alquiler de local de negocio?
Sí, usted como inquilino podrá ceder o subarrendar el alquiler de local de negocio sin necesidad de tener el consentimiento del arrendatario. No obstante, deberá comunicar dicha cesión o subarriendo en un plazo de un mes desde que se produzca. Además, es aconsejable que lo haga a través de un medio que permita acreditar la comunicación y su recepción; como por ejemplo un burofax.
¿Quién se encarga de las obras del local?
En un contrato de alquiler de local de negocio; el encargado de las obras del local dependerá del tipo de intervención que necesite.
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Obras de conservación
En el caso de las obras de conservación del alquiler de local de negocio será el propietario el encargado de realizarlas; siempre y cuando no hayan sido desperfectos provocados por el inquilino. Por su parte, el inquilino deberá encargarse de pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste propio del uso del local.
Si las obras duran más de 20 días; el inquilino tendrá derecho a una disminución en la renta de forma proporcional al no haber podido utilizar el local. De otra parte, si las obras son ordenadas por una autoridad competente; el arrendatario podrá suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir indemnización alguna.
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Obras de mejora
Las obras de mejora afectan a la salubridad, la comodidad y la higiene del local; por lo que se realizan en la fecha prevista. En caso de que duren más de 20 días; el inquilino puede pedir una disminución del alquiler de local de negocio.
Las obras de mejora se planifican de forma anticipada; por lo que el arrendador deberá notificárselo al arrendatario con tres meses de antelación; pudiendo este último desistir el contrato. Si el inquilino decide soportar las obras; se le aplicará una reducción de la renta.
En Asesoría Hipólito esperamos que esta información sobre el contrato de alquiler de local de negocio haya sido de su interés. Asimismo, si está pensando en emprender y tiene claro que la mejor opción es el alquiler de un local de negocio; no dude en contar con nuestro asesoramiento.
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